库存连降五个月，楼市供需格局正悄然变化

• 2026-08-19

国家统计局于8月17日发布了2026年1至7月份的全国房地产市场基本情况。数据显示，1至7月份，新建商品房的销售总额为4.27万亿元，同比下降13.1%；而房地产开发投资则为4.30万亿元，同比下降了19.2%。此外，截至7月底，三年以下的商品房待售总面积缩减至5.56亿平方米，同比下降3.6%。值得注意的是，库存指标已经连续五个月同比下滑，二手房市场日益承接越来越多的刚需购房者。业内专家指出，房地产市场正在经历从“增量时代”向“存量时代”的重要转变，因此需要理性对待新房交易规模收缩的现象。

在前七个月，新建商品房的销售总面积为4.50亿平方米，同比下降11.8%；其中，住宅销售面积同比减少12.7%。新建商品房的销售额也为4.27万亿元，同比下降13.1%，而住宅销售额同比下降13.2%。仅从住宅销售的数据来看，1至7月份新房的住宅销售面积出现了12.7%的下滑，跌幅有所加大；同期销售金额降幅为13.2%，其中销售金额的跌幅比销售面积的跌幅多出0.5个百分点。今年2至5月份，销售金额的降幅还比销售面积的降幅高出2至5个百分点。对此，广东省城规院的住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此分析认为，这显示开发商降价销售的情况已经逐步减少。一方面，新房库存周期逐渐合理化，另一方面，开发商开始更注重提供“好房子”，以满足改善性购房需求，使得购房者更加关注房源的质量和配套设施。

销售的数据还受到供给方面的影响。7月份通常是市场淡季，房企在推盘方面的积极性较低。中指研究院统计表明，7月份重点50城的新建商品住宅的批准上市面积同比下降了近29%，新房的供应情况继续呈现回落的趋势。1至7月份，50城的新建住宅累计上市面积，同比降低了20%。李宇嘉认为，供给端的去库存和去产能现象持续进行，市场正在重回平衡，这从连续五个月的待售面积同比下降中可见一斑。造成这一现象的原因是，多数刚需和改善性购房需求开始转向二手房市场，新房市场正在转变为以改善性需求为主的市场。

需要指出的是，今年以来，二手房交易的增长趋势十分显著。李宇嘉分析认为，这主要是由于热点城市吸引了大量的刚需和改善性购房者，早期二手房价格经历了较长时间的调整，降幅也较大，从而能够满足刚需和改善性购房者对价格的预算。同时，房地产市场正在加速从增量时代向存量时代发展，能够解决住房需求的产品无论是新房还是二手房，受到了许多购房者的青睐。出于价格可控、可即刻入住、生活配套成熟等原因，年轻人和新市民等越来越倾向于购买存量房。

李宇嘉强调，在存量时代，应理性对待向二手房市场转移的需求趋势，以及新房交易收缩的现象，必须将新房与二手房的交易总量结合在一起，综合看待整体住房需求。根据国家统计局的数据，截至7月底，商品房待售面积为7.59亿平方米，同比下降0.8%；其中，待售三年以下的面积为5.56亿平方米，同比下降3.6%。对此，上海易居房地产研究院的副院长严跃进指出，待售面积指标已经连续第五个月同比下降，这一表现相对良好。待售面积的改善反映出供需关系紧张已得到缓解，释放出积极信号，为后续房地产市场的稳量与稳价奠定了基础。无论是新房还是二手房市场的库存指标，都迎来了向好的变化，这有助于缓解市场上房屋供应过剩的问题。

同时，房地产开发投资的增速也持续下降，已经连续五个月出现下滑。国家统计局数据显示，1至7月份的全国房地产开发投资为4.30万亿元，同比下降19.2%；住宅投资额为3.32万亿元，同比也下降了19.1%。根据7月份房企拿地情况显示，核心城市的优质地块依旧受到关注，尽管成交面积及出让金都继续回落，这也直接影响了房地产开发投资的总金额。

国家统计局的数据显示，1至7月份，房地产开发企业的施工面积为55.76亿平方米，同比下降12.7%；其中住宅施工面积约为38.71亿平方米，同比下降13.0%。新开工的房屋面积为2.67亿平方米，同比下降了24.0%；其中住宅的新开工面积是1.95亿平方米，同比下降24.6%。房屋竣工面积为1.92亿平方米，同比下降23.2%；而住宅竣工面积达1.34亿平方米，同比下降25.5%。从1至7月份的房屋新开工面积同比下降24.0%来看，市场仍然处于深度调整中。严跃进指出，在这些整体数据背后，我们需要密切关注结构性差异，尤其是“二八分化”的现象。大约80%的企业仍在深度调整中，经历着库存及债务的清理，而另外20%的企业则在新开工等指标上表现积极，继续为市场提供更优质的住宅。

房地产开发企业的资金状况也不容乐观。国家统计局数据显示，1至7月份，房地产开发企业到位资金为4.57万亿元，同比下降20.3%；其中，国内贷款为0.63万亿元，同比骤降32.1%；自筹资金为1.65万亿元，同比下降18.5%；定金及预收款为1.44万亿元，同比下降14.4%；个人按揭贷款为0.60万亿元，同比下降23.5%。